פינוי בינוי - נעים להכיר
רקע - תוכנית פינוי בינוי היא תולדה של צורך מהותי. הרבה מבנים בארץ אינם עמידים בפני רעידת אדמה ויחד עם זאת גם קיים חוסר רב בדירות בארץ. מכאן שהצורך לענות על מצוקת הדיור ביחד עם הצורך להעניק לתושבים הגנה, הוליד את פרויקט פינוי בינוי, וכפי שהשם מרמז, אכן מדובר בפרויקט שבו הורסים את הבניין הקיים ובונים במקומו בניין חדש.
נשמע אידאלי? ובכן, עבור דיירים רבים האפשרות "שיחליפו" להם בחינם את הבית הישן בבית חדש שיהיה בעל ערך רב יותר ומציע הרבה יותר היא לא פחות מחלום. עם זאת, יש לדעת בפני מה עומדים ואף כיצד מניעים את הגלגלים, ופה אנו ניגשים להסביר.
3 אופציות עבור הובלת התהליך
אז איך עושים פינוי בינוי, מהי נקודת ההתחלה? ובכן ניתן להתחיל את התהליך באמצעות שלוש אופציות:
אופציה ראשונה היא שהעירייה מכריזה על אזור מסוים כמיועד לפינוי בינוי.
אופציה שנייה היא שיזם ייפנה אל קבוצת דיירים כדי לבחון את ההתכנות והאם ישנה הסכמה.
אופציה שלישית היא שהדיירים עצמם מבקשים לצאת לדרך, ופה נדרשת מעט יותר עבודה. עתה כאשר שלושת האופציות ברורות, מוזמנים להבין ממה התהליך מורכב. נשמע אידאלי? ובכן, עבור דיירים רבים האפשרות "שיחליפו" להם בחינם את הבית הישן בבית חדש שיהיה בעל ערך רב יותר ומציע הרבה יותר היא לא פחות מחלום. עם זאת, יש לדעת בפני מה עומדים ואף כיצד מניעים את הגלגלים, ופה אנו ניגשים להסביר.
אופציה ראשונה היא שהעירייה מכריזה על אזור מסוים כמיועד לפינוי בינוי.
אופציה שנייה היא שיזם ייפנה אל קבוצת דיירים כדי לבחון את ההתכנות והאם ישנה הסכמה.
אופציה שלישית היא שהדיירים עצמם מבקשים לצאת לדרך, ופה נדרשת מעט יותר עבודה. עתה כאשר שלושת האופציות ברורות, מוזמנים להבין ממה התהליך מורכב. נשמע אידאלי? ובכן, עבור דיירים רבים האפשרות "שיחליפו" להם בחינם את הבית הישן בבית חדש שיהיה בעל ערך רב יותר ומציע הרבה יותר היא לא פחות מחלום. עם זאת, יש לדעת בפני מה עומדים ואף כיצד מניעים את הגלגלים, ופה אנו ניגשים להסביר.
קובעים גבולות ומשיגים אישורים
ראשית מאתרים שכונה שמיועדת להריסה. שכונה שהתשתיות והמבנים שלה ישנים ולא ממקסמים את פוטנציאל של מס' יחידות הדיור ביחד לקרקע. כך למשל שכונה שבה יש ריבוי של מבנים שתופסים הרבה מקום אך שמכילים מעט דירות, נחשבת כאידאלית עבור פינוי בינוי.
לאחר שמוצאים את המתחם הרצוי, קובעים מהם הגבולות. את התכנון מגישים לוועדה המחוזית, מתוך מטרה להשיג אישורים. בשלב זה כבר יש לברר אודות ההיתכנות להגדיל את מספר הדירות בשכונה. פה נציין שתכנון מקדים ומקיף הוא שלב הכרחי, זאת לא רק מאחר ומדובר בתוספת של מבנים ודירות, אלא גם בשדרוג, התאמה וחידוש של סך התשתיות בשכונה (כולל מים, חשמל וביוב) כולל שצ"פ, פארקים ומבני ציבור.
אם מדובר ביזם, הוא יאתר את השטח הפוטנציאלי ולאחר מכן ייגש להשיג את סך האישורים הנחוצים. מה קורה אם אלו התושבים שמבקשים לקדם את התהליך? במקרה זה קודם עורכים מגוון בירורים ראשוניים ולאחר מכן מתאגדים, מכריעים מי ייצג את הדיירים ומאתרים עורך דין,מנהל פרויקט ומפקח מטעם הדיירים, יזם, קבלן.
מתמודדים עם סירוב ודרישות בעלי הבתים
לאחר שמשיגים את ההסכמה מטעם הרשות, יש לבחון מה קורה מבחינת הסכמה מבית. הרעיון הוא שבשלב זה נדרשים להשיג הסכמה של 80% מסך דיירי הבניין. בהנחה והיזם הוא הדמות שמובילה, הוא ניצב מול משימה לא פשוטה.
מצד אחד הדיירים שמחים על ההזדמנות לקבל דירה חדשה ששווה הרבה יותר, הם שמחים על ההזדמנות להשיג איכות חיים ברמה יותר גבוהה, אך מצד שני הדיירים יודעם שתהליך פינוי בינוי כרוך במעבר לדירה חלופית ( אם כי לא על חשבונם( ובאותה נשימה הדיירים יודעים שמגיעות להם לא מעט זכויות, משמע הדיירים מודעים לעובדה שהם נמצאים בעמדת עליונות. כל זאת מוביל לכך שהדיירים עשויים להוסיף דרישות, נקודה שבהחלט מצריכה התייחסות.
הצד הפרקטי של התהליך
באופן כללי הורסים את המבנים שעומדים על הפרק ובמקומם מקימים מבנים חדשים, כאשר היחס הוא כזה: על כל דירה ישנה זוכים לבנות בין 3 ל 7 דירות חדשות. זמן תקופת התכנון והבניה (עשויה לקחת מספר שנים), עם התחלת הבנייה הדיירים של המבנים הישנים עוברים לדירות שכורות על חשבון היזם. ברגע שהמבנה החדש קם, כל דייר עובר לדירתו החדשה. דירה זו כוללת תוספת בנייה, תשתיות חדשות, ממ"ד ועוד מגוון הטבות (בהתאם לחוזה שנחתם), כולל סביבה מפותחת שמציעה פארקים, מדרכות, פיתוח, נוי ועוד.
השלבים שמעכבים תהליך פינוי בינוי
לכאורה כולם מבקשים שהפרויקט ייצא לפועל במהרה. אם זה יקרה כולם מרוויחים – הדיירים, העירייה והיזם/קבלן. עם זאת, שלב התכנון וקבלת האישורים נחשב ארוך, בעיקר בשל עודף בירוקרטיה ושלל פערים שמצויים בין הדרישות של הדיירים לבין הנכונות של היזמים ליישר קו.
פה נציין שאם מדובר בדייר סרבן, דייר שמסרב לעבור את התהליך ללא סיבה הגיונית, בזמן ש80% מהדיירים כן נתנו את הסכמתם, הוא ייאלץ לפנות את הדירה לצד צו משפטי, או שהוא ייאלץ לשלם פיצויים לשאר בעלי הדירות.
המלצות חשובות - רגע לפני שמתחילים את התהליך
לבסוף נסכם שתהליך פינוי בינוי נחשב מורכב, עשוי להיות ארוך וכמובן שהוא נתפס כמאוד משתלם. עם זאת, על מנת לוודא שכולם יצאו מרוצים ועל מנת לעבור לדירה החדשה באופן המהיר ביותר, מומלץ להיעזר באנשי מקצוע מנוסים שבקיאים בתחום ונמצאים בצד שלכם הדיירים הקיימים! פה מדובר על מנהל פרויקט ומפקח, עורך דין, שמאי וכדומה.
במקביל, מומלץ לבקש מהקבלן ערבויות מתאימות ואין להתחיל את הפרויקט טרם הקבלן חותם על "ערבות חוק מכר" (הערבות מבטיחה שאם הקבלן תוקע מסיבה כלשהי את הפרויקט, הבנק מעביר לכל דייר את שווי הדירה החדשה). מה עוד? יש לבחור בקפידה את היזם, יכולותיו הכספיות, הביצועיות וניסיונו להרים פרוייקט מסוג זה!
ארגון וליווי בעלי הנכסים והדיירים
בשלב הראשון פועלת משה בנאבו הנדסה בע"מ לאיגוד בעלי הדירות והנכסים, לרבות קיום פגישה עם כלל הבעלים והתנעת התהליך על ידי מינוי נציגות, יחד עם משרד עורכי דין מוביל ומנוסה.
בשלב הבא מנהלת החברה עבור הדיירים את תהליך ניתוח הזכויות באמצעות אדריכל/ית, ושמאי מקרקעין לרבות פגישות עבודה בעירייה לבדיקת זכויות בנייה, תוכניות קיימות, מסלול אפשרי ועוד.
על בסיס ניתוח הזכויות האדריכלי הראשוני, מתבצע ניתוח כדאיות כלכלי לפרויקט ע"י השמאי.
לאחר מכן, תנהל משה בנאבו הנדסה בע"מ, בשיתוף בעלי הנכסים, איסוף הצעות מיזמים / קבלנים לביצוע הפרויקט באמצעות פניה לחברות יזמות מובילות ומנוסות וזאת עד לבחירת יזם על ידי בעלי הנכסים והתקדמות לשלב משא ומתן על חתימת החוזה.
לאחר החתימה על החוזה יוצא הפרויקט לדרך, כאשר בכל אחד מהשלבים מקפיד צוות החברה בשקיפות להנגיש את התהליך והמידע לבעלי הדירות והנכסים, לסייע בחיבור ביניהם, להיות קשוב לחששות וקשיים אישיים, למזער סיכונים ולתת מענה לכלל הצרכים.
בחירת יזם
בבחירת יזם לביצוע הפרויקט, חשוב תחילה לשים דגש על יכולות מוכחות, ניסיון וביצוע בפועל של פרויקטים, לרבות מסירת דירות. יש להקפיד כי ליזם יש איתנות כלכלית, בדגש על מתן ערבויות וביטחונות לדיירים. כמו כן, יש לוודא את רמת היכולת של היזם לנהל את הפרויקט, לרבות הוצאת ההיתרים וניסיונו בעבודה מול רשויות מקומיות, וועדות תכנון וגורמי המקצוע. בנוסף, עוד בשלב חתימת החוזה, על היזם להבטיח את איכות חיי הדיירים במהלך הפרויקט ככל הניתן, ללוות אותם בפינוי הדירות ומציאת דיור חלופי הולם במקרה של פרויקטים להריסה ובנייה מחדש ולתת מענה לדיירים עם צרכים מיוחדים, קשישים, ועוד.
כיצד תדעו מה באמת ניתן להבטיח לכם בהסתמך על התוכניות הקיימות, לרבות בדיקה מוקדמת מול העירייה?
לשם כך בדיוק אנו מבצעים בעזרת גורמי המקצוע הרלבנטיים, הנבחרים בשיתוף בעלי הדירות, בדיקת אפשרויות תכנון וכדאיות כלכלית, שיוצרת וודאות ותיאום ציפיות בין כל השותפים לפרויקט אודות התמורות והזכויות שניתן להבטיח לבעלי הנכסים.