
פיקוח על פינוי בינוי ותמ"א 38 מטעם הדיירים
תוכנית המתאר הארצית נועדה לחזק מבנים בפני רעידות אדמה. היא יצאה לדרך ב-2005 וכיום היא עדיין רלוונטית, ואף רלוונטית מתמיד, במיוחד לאחר שעברה מגוון שינויים ועדכונים לאורך השנים. אנשים רבים מבקשים לנצל את ההזדמנות. מבקשים לקחת את הדירה הנוכחית ולהפוך אותה ליותר גדולה וחדשה – מבקשים להעלות את ערכה.
עם זאת, רבים נכנסים לתהליך מתוך תפיסה שהם רק עומדים להרוויח, אך בפועל מגלים שהם נאלצים להיות הרבה יותר פעילים ממה שתכננו מסיבות שונות-אם כי הקבלן אינו עומד בלו"ז ואם כי הביצוע לא תואם למפרט. מכאן שאם לא רוצים לפספס את ההזדמנות, וכן מבקשים להתחיל את התהליך בראש שקט, הרי שחובה להכניס למשוואה מפקח בנייה מנוסה ומקצועי!
חשיבות הפיקוח עוד בשלבים הראשוניים
לא רק שחובה להכניס פיקוח בניה בפרויקטי התחדשות עירונית אלא שגם חובה לעשות זאת בשלב כמה שיותר מוקדם ולא פחות חשוב מפקח מנוסה ומקצועי באופן מוכח (תעודות, המלצות ובעל ניסיון), זאת לצד מינוי עו"ד שמתמחה בתחום. מדוע? על מנת שיהיה מי שידאג לאינטרסים של הדיירים הקיימים כבר מהשלב הראשון, על מנת שיהיה מי שימקסם את התמורה.
יש להבין שמפקח בנייה מקצועי ומנוסה מגיע לתהליך מצויד בהבנה מקיפה במגוון רחב של תחומים משלימים: הבנה בתחום תכנון ובנייה כולל הבנה באלטרנטיבות שונות של תכנון ובניה, חומרי בנייה, תקנים ישראליים וכו' והבנה בפרויקטי פינוי בינוי ותמ"א 38 מכאן שביכולתו לשדרג את המפרט והתמורות מהיזם שעומדים על הפרק ולוודא שכל שלב בתהליך ישרת על הצד הטוב ביותר את טובת הדייר.
מתפקידי מפקח בנייה מטעם הדיירים בפרויקטי פינוי בינוי ותמ"א 38
- ממליץ לגבי השלבים הנכונים.
- ממליץ על אפשרויות התכנון, חומרי הבנייה ומערכות.
- מנהל מו"מ מול חברות יזמיות.
- כותב/מפקח על המפרט הטכני וההנדסי.
- מנהל מו"מ שנוגע למפרט הטכני.
- מוודא שהתכניות תואמות את התחייבויות היזם.
- מדריך את הדיירים בכול הנוגע לזכויות שלהם.
- מהווה כתובת זמינה עבור כל שאלה בתחום.
- בעת הצורך מפנה לנותני שירות משלימים, כגון שמאי, אדריכל ועו"ד.
- מסייע לדיירים לבחון את החברה הקבלנית שעומדת על הפרק.
- עובר על התכניות האדריכליות ובעת הצורך מכניס בהן שינויים לטובת הדיירים.
- מצליב בין הדרישות מטעם העירייה לבין ההתנהלות בשטח.
- מאתר ליקויים במהלך הבנייה.
- מתריע בפני הדיירים כאשר מזהה התנהלות שאינה ראויה.
- מבצע מעקב אחר טיפול בריג'קטים.
- מבקר באתר הבנייה, בהתאם לצורך ובהתאם לתדירות שהוסכמה בחוזה.
- מיידע את הדיירים לגבי השלבים השונים, הקשיים שבדרך וקצב ההתקדמות.
- עוקב אחר ההתנהלות של שורת אנשי מקצוע משלימים.
- עוקב אחר תהליך קבלת טופס 4 לבניין.
- מנהל תהליך של שנת בדק עבור הדיירים, כולל כתיבת דו"חות וביצוע מעקב אחר תיקונים נחוצים.
שומרים על האינטרסים של הדיירים
לאור כל זאת ניתן לראות כיצד מפקח בנייה תורם לסך ההתנהלות והתקדמות הפרוייקט, בראש ובראשונה שומר על האינטרסים של הדיירים! מדובר באיש מקצוע מנוסה ומוסמך. מדובר בבעל מקצוע בעל ראייה תכנונית וביצועית רחבה. מדובר בבעל מקצוע שעשוי להשפיע על טיב ורווחיות הפרויקט כבר מהשלבים הראשוניים.
הדיירים לא משלמים!
עתה אין שאלה האם להכניס למשוואה מפקח בניה, ואף ברור שאין להתמהמה. ככל שפונים בשלב יותר מוקדם, כך התהליך מתחיל באופן יותר מבטיח. עוד נציין שהתשלום אינו בא על חשבון הדיירים (העלות נופלת על החברה היזמית) ומצד שני בעלי הדירות הם אלו שבוחרים את המפקח. מכאן שמדובר ברווח משולש: נמנע ניגוד אינטרסים, נמנעת הוצאה נוספת ומראש ניתן לדעת שהמפקח רואה את טובת הדיירים ופועל בהתאם. לכן גם אם אינכם מבינים דבר וחצי דבר בתחום, טוב לדעת שיש גורם מקצועי ואמין הבקיא בחומר ושנמצא בצד שלכם. אם רק נעזרים בשירותי פיקוח בניה בפרויקטי התחדשות עירונית זוכים לדעת שלאורך כל התהליך יש מי ששומר על האינטרסים ושמטיב את התנאים בהצלחה.